Mai 2024

Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton Obwalden

Erstellt durch IAZI AG

Preisindex für Einfamilienhäuser

 

Auf dem kantonalen Häusermarkt sind Zeichen der Abkühlung sichtbar. Wie aus der aktuellen Auswertung der effektiven Markttransaktionen hervorgeht, liegt die Wertsteigerung über die vergangenen zwölf Monate noch bei 4,0 Prozent. Zwar entspricht dies – isoliert betrachtet – nach wie vor einem robusten Wachstum. Für Obwaldner Verhältnisse kann man jedoch von einem deutlichen Abbremsen sprechen, wurde doch vor einem Jahr noch eine mehr als doppelt so hohe Wachstumsrate registriert. Schaut man nur auf die im ersten Quartal 2024 durchgeführten Handänderungen, ist sogar eine Seitwärtsbewegung festzustellen.

Wie ist diese Entwicklung einzuschätzen? Der Blick auf die Transaktionszahlen zeigt, dass die Aktivität am freien Markt deutlich rückläufig ist. Dies liegt am äusserst knappen Angebot von Einfamilienhäusern, aber auch an den Preisvorstellungen der Anbieter. Bei jenen Handänderungen, die zum Abschluss gekommen sind, scheinen die Verkäufer vermehrt zu gewissen Zugeständnissen bereit gewesen zu sein. Auch schweizweit ist die Anzahl der Hausverkäufe zurückgegangen. Allerdings hat sich der Aufwärtsdruck bei den Preisen nur geringfügig abgeschwächt.

Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser

 

Rund 30 Prozent der Obwaldner Haushalte bewohnen ein Einfamilienhaus im Eigenbesitz, womit der Kanton im schweizweiten Mittelfeld liegt. Der Preis, um sich fortan ebenfalls zu diesem Kreis zählen zu dürfen, beträgt im kantonalen Durchschnitt rund 1,5 Millionen Franken. Dafür erhält man am Markt ein typisches freistehendes Einfamilienhaus mit 6 Zimmern, 180 m2 Wohnfläche und separater Garage, das vor fünf Jahren erbaut wurde.

Wer sich etwa in Sarnen niederlassen möchte, muss für dasselbe Objekt rund 1,7 Millionen Franken budgetieren, in Engelberg sind gar fast 1,9 Millionen Franken nötig. Relativiert werden diese Werte durch den Vergleich mit beliebten Seegemeinden ennet der Kantonsgrenze: In Luzern kostet das Musterhaus 2,3 Millionen Franken, in Hergiswil gar rund 2,5 Millionen Franken. Neben dem finanziellen Aspekt ist auch der Suchaufwand beträchtlich, der angesichts des knappen Angebots anfällt.

Preisindex für Eigentumswohnungen

 

Am kantonalen Markt für Eigentumswohnungen zeichnet sich ebenfalls eine Verschnaufpause ab. Um 3,6 Prozent sind die Transaktionswerte über die letzten zwölf Monate noch gewachsen, wobei dies in etwa dem schweizweiten Trend von 3,7 Prozent entspricht. Die Tendenz ist weiter sinkend, wie die Freihand-Verkäufe seit Jahresbeginn nahelegen: Aus diesen resultiert gar ein minimaler Rückgang der Werte. Solche Momentaufnahmen sollten nicht überbewertet werden, doch fügen sie sich in das in aktuelle Bild ein.

Generell gestaltet sich die Suche nach einer Eigentumswohnung dank grösserer Verfügbarkeit etwas einfacher als im Häusermarkt. Ob sich die Dynamik auf dem Wohnungsmarkt langfristig abschwächt, ist allerdings fraglich: Die kantonale Bevölkerung ist aufgrund der Zuwanderung fast im gleichen Tempo gewachsen wie jene der Schweiz, was der Wohnraumnachfrage Schub verleiht. Die jüngste Leitzinsanpassung der Schweizerischen Nationalbank sorgt zudem dafür, dass die Finanzierungskosten eher wieder sinken und einen Kauf attraktiver machen.

Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen

 

Wer im Kanton eine Wohnung erwerben möchte, muss mit einem Preis von gut 1 Million Franken rechnen. Für diesen Betrag wechselt eine typische 4,5-Zimmerwohnung mit 140 m2 Wohnfläche, Balkon und Tiefgaragenplatz zu Marktbedingungen die Hand. Es geht jedoch auch etwas günstiger: In der Gemeinde Lungern ist dasselbe, fiktive Objekt für rund 830'000 Franken zu haben. Demgegenüber wird im Kantonshauptort mit rund 1,2 Millionen Franken ein entsprechender Aufpreis fällig.

Die Preisspanne zwischen den Gemeinden ist damit erwartungsgemäss nicht gewaltig. Die Distanzen beziehungsweise Pendelzeiten zwischen den Standorten und auch zu den ausserkantonalen Wirtschaftszentren variieren innerhalb des Kantons relativ wenig, entsprechend gering fällt deren Wirkung auf die Bodenpreise aus. Davon ausgenommen ist die Betrachtung des Zweitwohnungsmarktes in touristischen Gebieten wie Engelberg, wo im Vergleich zum aufgeführten Wert nochmals ein deutlicher Aufschlag beobachtet wird.

Zusammenfassung Preisindex Eigenheime

 

Der Obwaldner Immobilienmarkt beruhigt sich im Frühjahr 2024. Nach mehreren Jahren mit rekordverdächtig hoher Preissteigerung scheint die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum im Kanton an eine vorläufige Grenze zu stossen. Über die vergangenen zwölf Monate liegt die Wachstumsrate noch bei 3,8 Prozent – beileibe keine Stagnation, aber doch klar unter dem langjährigen Durchschnitt. Das Abflachen der Preiskurve ist keineswegs darauf zurückzuführen, dass Eigenheime im Kanton nicht äusserst gesucht wären. Doch hat das Preisniveau eine Höhe erreicht, welche die Möglichkeiten oder den Willen vieler Interessenten übersteigt.

Die Anbieter von Eigenheimen scheinen den Suchenden mittlerweile insofern entgegenzukommen, als sich die Preisaufschläge über die Zeit deutlich verringert haben. Ob sich die abwartende Haltung vieler Interessenten fortsetzt und einen stabilisierenden Effekt oder gar eine Preiskorrektur auslöst, bleibt jedoch abzuwarten. Dass sich Obwalden als Wohnort nach wie vor grösster Beliebtheit erfreut, zeigt die starke Zuwanderung und das kräftige Bevölkerungswachstum.