November 2025

Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton Obwalden

Erstellt durch IAZI AG

Preisindex für Einfamilienhäuser

Das bereits kräftige Wachstum der Obwaldner Hauspreise hat sich in den vergangenen Monaten nochmals beschleunigt. Auf Jahresbasis bezahlten Käufer am freien Markt 5,8 Prozent höhere Preise für Einfamilienhäuser. Auch gesamtschweizerisch ist die Zahlungsbereitschaft gestiegen. Mit +2,2 Prozent innert Jahresfrist fällt die Zunahme jedoch deutlich moderater aus. Haupttreiber der starken Preisentwicklung in Obwalden bleibt die anhaltende Baulandknappheit und die daraus resultierende Angebotsverknappung.

Wie begrenzt das Angebot tatsächlich ist, zeigt ein Blick auf die Neubauaktivität: Seit 2014 wurden im Kanton jährlich lediglich 20 bis 30 neue Einfamilienhäuser gebaut. Da zugleich zahlreiche ältere Objekte abgerissen und durch Mehrfamilienhäuser ersetzt wurden, hat sich der effektive Bestand in diesem Zeitraum gar kaum vergrössert. Die Verdrängung von Einfamilienhäusern durch Renditeliegenschaften dürfte sich im neuerlichen Tiefzinsumfeld fortsetzen und weiterhin steigende Hauspreise bewirken.

Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser

Die Lage innerhalb des Kantons hat einen wesentlichen Einfluss auf die Hauspreise – wie deutlich die Unterschiede ausfallen, zeigt die obenstehende Preisniveaukarte. Sie bildet den Marktwert eines typischen, freistehenden Einfamilienhauses mit 180 Quadratmeter Wohnfläche und Baujahr 2020 in allen Gemeinden ab. Im kantonalen Durchschnitt wird ein solches Objekt zu Preisen zwischen 1,6 und 1,7 Millionen Franken gehandelt.

In Engelberg müssen Käufer für ein vergleichbares Haus rund 2 Millionen Franken aufbringen, in Sarnen liegen die Preise mit über 1,8 Millionen Franken ebenfalls spürbar über dem Durchschnitt. Am günstigsten zeigt sich der Markt in Lungern, wo ein solches Objekt im Schnitt rund 1,2 Millionen Franken kostet. Ob jedoch tatsächlich Immobilien zum Verkauf stehen, ist angesichts des äusserst knappen Angebots eine andere Frage.

Preisindex für Eigentumswohnungen

Im Gegensatz zum Häusermarkt hat sich die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in den vergangenen zwölf Monaten leicht verlangsamt. Mit einem kantonsweiten Zuwachs von 3,9 Prozent bleibt die Dynamik jedoch klar überdurchschnittlich: Im Landesmittel stiegen die Wohnungspreise im gleichen Zeitraum um 3,0 Prozent. Langfristig verlaufen der kantonale und der gesamtschweizerische Wohnungsmarkt jedoch nahezu parallel.

Dass der Wachstumspfad der Wohnungspreise leicht flacher verläuft als jener der Einfamilienhäuser, hängt unter anderem mit dem etwas grösseren Angebot zusammen. Der Wunsch nach einem eigenen Haus ist für viele nach wie vor zentral, was den Nachfragedruck auf dem Häusermarkt zusätzlich erhöht. Unabhängig von der gewählten Wohnform hat das Obwaldner Stimmvolk die Position bestehender und künftiger Wohneigentümer gestärkt: Mit einer Zustimmung von 68 Prozent zur Abschaffung des Eigenmietwerts lagen die Befürworter eines Systemwechsels weit über dem nationalen Durchschnitt von rund 58 Prozent.

Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen

Die generell hohen Immobilienpreise im Kanton spiegeln sich auch in den Marktwerten von Stockwerkeigentum wider. Für eine Musterwohnung mit 140 Quadratmeter Wohnfläche, grosszügigem Balkon und Tiefgaragenplatz werden im kantonalen Durchschnitt 1,1 bis 1,2 Millionen Franken bezahlt. Zum Vergleich: Wer eine baugleiche Wohnung in Brienz oder Meiringen erwerben möchte, kann mit Preisen im Bereich von 800’000 Franken rechnen.

Die tieferen Immobilienpreise jenseits der Kantonsgrenze entfalten Wirkung, wie die Umzüge innerhalb der Schweiz verdeutlichen. In den vergangenen zehn Jahren verzeichnete Obwalden insgesamt einen negativen Wanderungssaldo – es sind also weit mehr Menschen von Obwalden in andere Kantone wie Bern und Luzern gezogen, als umgekehrt zugewandert sind. Dass die Obwaldner Bevölkerung dennoch weiter wächst, ist in erster Linie der Zuwanderung aus dem Ausland zu verdanken.

Zusammenfassung Preisindex Eigenheime

Der Obwaldner Immobilienmarkt setzt seinen steilen Wachstumskurs im Herbst 2025 fort. Fundamentale Preistreiber wie Zuwanderung und tiefe Zinsen überlagern nach wie vor die wirtschaftlichen Befürchtungen rund um die US-Zollpolitik. Entsprechend ist die Zahlungsbereitschaft der Eigenheimkäufer in den vergangenen zwölf Monaten erneut deutlich gestiegen. Die Marktdynamik in Obwalden übertrifft damit die gesamtschweizerische Entwicklung klar – und dieser Trend dürfte sich auch in den kommenden Monaten fortsetzen.

Ob und wie sich die Handelskonflikte mit den USA auf Wirtschaft und Immobilienmarkt auswirken, ist derzeit schwer abzuschätzen. Rund 20 Prozent der Obwaldner Exporte gehen in die USA. Während die neuen Zölle für einzelne Unternehmen existenzbedrohend sein könnten, dürften die gesamtwirtschaftlichen Folgen überschaubar bleiben. Erst eine anhaltende Schwächung mit spürbarem Rückgang des Arbeitskräftebedarfs könnte auch auf dem Immobilienmarkt eine merkliche Dämpfung der Nachfrage auslösen.