November 2023

Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton Obwalden

Erstellt durch IAZI AG

Preisindex für Einfamilienhäuser

Mit 7,6 Prozent ist die Jahreswachstumsrate der kantonalen Hauspreise noch immer sehr hoch. Nach vielen Jahren eines im Vergleich zur restlichen Schweiz überdurchschnittlichen Preisanstiegs hat sich das Wachstum in den letzten sechs Monaten mit 2,8 Prozent aber merklich abgeschwächt und liegt nun nahe am Schweizer Durchschnitt (2,6 Prozent). Aus langfristiger Perspektive hat der Wertzuwachs von Einfamilienhäusern im Kanton inzwischen zur landesweiten Entwicklung aufgeschlossen.

Die Bautätigkeit ist zwar nach wie vor sehr gering, aber die Anzahl an ausgeschriebenen bestehenden Häusern hat sich seit dem Tiefpunkt Ende letzten Jahres wieder leicht erhöht. Im Gegensatz dazu scheint sich die Nachfrage aufgrund des eingeschränkten Käuferkreises leicht abgeschwächt zu haben. Damit reduziert sich der Nachfrageüberhang und der Preisanstieg könnte sich mässigen. Die weitere Entwicklung des Häusermarktes im Kanton ist wesentlich von der Nachfrage abhängig. Stagniert sie, dürften sich auch die Preisavancen verringern. Nimmt sie hingegen zu, bleibt der Preisdruck hoch.

Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser

Im Schweizer Quervergleich sind die Hauspreise im Kanton immer noch interessant für potenzielle Erwerber. Für ein typisches, fünfjähriges Einfamilienhaus mit 6 Zimmern, 180 m2 Wohnfläche und 600 m2 Grundstücksfläche werden im kantonalen Mittel rund 1,5 Millionen Franken bezahlt. Namentlich in Lungern besteht aber noch immer die Möglichkeit, das Musterhaus für etwas mehr als 1 Million Franken zu erwerben. Dagegen müssen in Engelberg sowie in Stans fast 1,9 Millionen Franken aufgewendet werden – es dürfte nur noch eine Frage der Zeit sein, bis die Marke von 2 Millionen Franken geknackt wird. Im Kantonshauptort Sarnen liegt der Transaktionspreis für das Musterobjekt mit 1,7 Millionen Franken auf etwas tieferem Niveau. In der Stadt Luzern beträgt der Aufpreis für ein solches Objekt sogar mehr als 500’000 Franken.

Preisindex für Eigentumswohnungen

Auch wenn das Jahreswachstum mit 6,3 Prozent nochmals sehr hoch ausfällt, zeigen sich auch im kantonalen Wohnungsmarkt erste Anzeichen einer Abschwächung des Preisanstieges. Analog zum Häusermarkt erfolgte im letzten halben Jahr mit 2,4 Prozent eine Annäherung zur schweizweiten Entwicklung (2,1 Prozent). Die Verfügbarkeit von Stockwerkeinheiten ist im Kanton im Vergleich zu Einfamilienhäusern etwas grösser. Bei rund drei von vier Transaktionen handelt es sich um Eigentumswohnungen.

Auch bei dieser Objektart zeigt sich eine wieder zunehmende Liquidität: Während die Transaktionen 2022 stark rückläufig waren, hat sich die Anzahl der Handwechsel in den letzten Monaten wieder auf das mittlere Niveau der letzten Jahre erhöht. Auch die Anzahl zum Verkauf ausgeschriebener, bestehender Eigentumswohnungen hat kürzlich spürbar zugenommen. Dies ist in der Regel ein Anzeichen für weitere Zunahmen der Transaktionszahlen. Dabei wird es spannend sein, ob die Verkäufer ihre Preisvorstellungen am Markt durchsetzen können.

Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen

Im Unterschied zu vielen anderen Kantonen fällt der Preisabschlag von Eigentumswohnungen im Vergleich zu Einfamilienhäusern in Obwalden deutlich moderater aus. So wechselt eine typische 4,5-Zimmer-Wohnung mit 140 m2 Wohnfläche, Balkon und Tiefgaragenplatz im kantonalen Durchschnitt für etwas mehr als 1 Million Franken die Hand. In Giswil und Kerns kann die Musterwohnung geringfügig unter dieser Preisschwelle erworben werden, während in Lungern der Transaktionspreis für ein identisches Objekt rund 820’000 Franken beträgt.

Die Preisbandbreite zwischen den einzelnen Gemeinden erstreckt sich von CHF 820’000 bis 1,2 Mio. Franken und definiert sich vor allem über die Infrastruktur beziehungsweise über die Länge der Wegstrecken in die Zentren. Engelberg, seines Zeichens begehrter Ferienwohnort, weist auch für Erstwohnungen die höchste Preisstruktur im Kanton auf.

Zusammenfassung Preisindex Eigenheime

Nach wie vor weist der Obwaldner Immobilienmarkt eine ausgeprägte Preisdynamik auf. Im letzten Halbjahr liegt die Wachstumsrate aber nur noch unwesentlich über dem Schweizer Durchschnitt. Aufgrund des hohen Preisniveaus und dem wegfallenden Wohnkostenvorteil von Eigenheimen im Vergleich zu Mietobjekten hat sich die Nachfrage leicht reduziert. Das Angebot an Eigenheimen stagniert jedoch weiterhin. Diese Situation dürfte den Nachfrageüberhang geringfügig reduzieren, aber keineswegs beseitigen. Das könnte sich abschwächend auf das Preiswachstum auswirken und insgesamt für ein leicht verbessertes Marktgleichgewicht sorgen.

Im Markt für Rendite-Wohnliegenschaften zeigen sich je nach Eigentümergruppe unterschiedliche Auswirkungen: Bei privaten Besitzern schmälern die höheren Finanzierungskosten die Renditen spürbar und schränken die Attraktivität von «Buy to let» ein. Für institutionelle Investoren bieten sich durch das höhere Zinsniveau zwar alternative Anlageklassen wie zum Beispiel Obligationen an. Direktanlagen in Wohnimmobilien sind aber mit Renditen von über 3,0 Prozent im Quervergleich weiterhin sehr ansprechend.