Mai 2025

Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton Obwalden

Erstellt durch IAZI AG

Preisindex für Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser im Kanton Obwalden sind weiterhin äusserst begehrt. Die Zahlungsbereitschaft, gemessen anhand der effektiven Freihand-Transaktionen, ist innert Jahresfrist um 4,9 Prozent gewachsen. Die beobachtete Preissteigerung übertrifft die landesweite Entwicklung von 2,3 Prozent damit um mehr als das Doppelte. Während am gesamtschweizerischen Markt zudem kurzfristig ein Abflachen sichtbar ist (0,4 Prozent), zeigen die Hauspreise im Kanton auch über die letzten sechs Monate keine Schwäche.

Der kantonale Häusermarkt dürfte mittelfristig angespannt und die Liquidität gering bleiben. Seit längerem bewegt sich die Anzahl der Handänderungen am freien Markt auf sehr tiefem Niveau. Dasselbe gilt für die ausgeschriebenen Objekte: Die Angebotsquote fällt im schweizweiten Vergleich äusserst gering aus. Ein Markteintritt ohne lokale Kenntnis ist somit schwierig. Objekte werden vor einer Handänderung vielfach gar nicht öffentlich ausgeschrieben – daran dürfte sich vorderhand wenig ändern.

Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser

Wer ein Haus zu freien Marktbedingungen im Kanton Obwalden erstehen möchte, muss neben viel Geduld bei der Suche auch überdurchschnittliche finanzielle Mittel aufbringen. So ist ein Hauskauf auch in der vergleichsweise preiswertesten Gemeinde Lungern unter rund 1,15 Millionen Franken kaum möglich. Zu diesem Preis wird ein fünfjähriges Musterhaus mit 180 Quadratmeter Wohnfläche und Umschwung im Frühjahr 2025 am Markt gehandelt.

Mit 1,77 Millionen Franken muss für ein identisches Objekt in der Gemeinde Sarnen über 50 Prozent mehr aufgewendet werden. Relativiert wird das hohe Preisniveau durch einen Blick über die Kantonsgrenze: In der Stadt Luzern kostet das Musterhaus durchschnittlich 2,4 Millionen Franken. Insgesamt zeigt sich in Obwalden im Kleinen, was für die Schweiz insgesamt gilt. Grund und Boden stehen für Sicherheit und Stabilität. Wer solchen besitzt, gibt ihn kaum günstig aus der Hand.

Preisindex für Eigentumswohnungen

Auch im kantonalen Wohnungsmarkt liegt die Marktaktivität mit Blick auf die Anzahl Freihandänderungen unterhalb des langjährigen Mittels. Angesichts der anhaltenden Knappheit steigen die Marktwerte von Eigentumswohnungen in Obwalden im Gleichschritt mit den Hauspreisen: In den vergangenen zwölf Monaten ist eine Zunahme von 5,0 Prozent sichtbar. Auch schweizweit sind Stockwerkeinheiten gefragt. Mit 3,2 Prozent zeigt sich die Dynamik aus Jahresoptik allerdings etwas moderater.

Die anhaltende Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in Zeiten tiefer Zinsen und knappem Mietwohnraum auch aus Perspektive der Kapitalanlage zu erklären. Stockwerkeinheiten werden vielfach zur direkten Weitervermietung erworben (Buy to let). Auch wenn dies gerade bei erhöhtem Fremdkapitalanteil oftmals ein erhebliches Klumpenrisiko seitens der Käufer darstellt, präsentierte sich die Aussicht auf stabile bis steigende Mieteinnahmen in den vergangenen Jahren verlockend.

Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen

Wie beliebt Eigentumswohnungen im Kanton sind, zeigt auch der hohe Anteil an Stockwerkeigentum von rund 16 Prozent. Mit dieser Quote gehört Obwalden schweizweit zu den Spitzenreitern. Die hohe Nachfrage widerspiegelt sich im Preisniveau, wie anhand einer fünfjährigen Musterwohnung mit 140 Quadratmeter Wohnfläche, 25 Quadratmeter Balkon oder Terrasse sowie Tiefgaragenplatz ersichtlich wird: Diese wird im Kantonsmittel zu rund 1,1 Millionen Franken gehandelt.

Zu diesem Preis lässt sich etwa in den Gemeinden Alpnach oder Sachseln eine Eigentumswohnung erwerben. Deutlich tiefer in die Tasche greifen müssen Interessentinnen und Interessenten, die in Engelberg in ihre eigenen vier Wände investieren möchten. Mehr als 1,3 Millionen Franken sind hierfür vonnöten, wobei für Zweitwohnsitze noch weit höhere Beträge bezahlt werden. Herausfordernd ist auch bei Eigentumswohnungen die Verfügbarkeit aufgrund tiefer Bautätigkeit und kaum vorhandenem Leerstand.

Zusammenfassung Preisindex Eigenheime

Am Obwaldner Eigenheimmarkt ist auch im Frühjahr 2025 eine starke Dynamik zu beobachten. Diese dürfte sich trotz – oder gerade wegen – der gegenwärtigen wirtschaftlichen und geopolitischen Turbulenzen fortsetzen. Sollte der Franken weiter erstarken und sich die Konjunktur eintrüben, könnten auch die hiesigen Leitzinsen wieder auf oder unter die Nullgrenze abgesenkt werden, was dem Immobilienmarkt Schub verleihen würde. Zudem gelten Immobilien in Zeiten erhöhter Unsicherheit für viele als bevorzugte Form der Werterhaltung.

Würde die Schweiz und ihre Unternehmen allerdings von anhaltenden wirtschaftlichen Schwierigkeiten getroffen werden, könnte sich dies via Arbeitsmarkt negativ auf den Immobilienmarkt auswirken. Eine wegbrechende Nachfrage aufgrund von Abwanderung und eine schrumpfende Kaufkraft der Bevölkerung könnte Wertkorrekturen zur Folge haben. Solche schwerwiegenden Entwicklungen sind allerdings zum heutigen Zeitpunkt eher unwahrscheinlich. Obwalden verzeichnet ein äusserst robustes Bevölkerungswachstum und erfreut sich grosser Beliebtheit unter Zuzügern aus dem In- und Ausland.