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16. November 2022

Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton Obwalden

Erstellt durch IAZI AG

Preisindex für Einfamilienhäuser

Der Obwaldner Häusermarkt zeigt sich im Herbst 2022 weitgehend krisenresistent. Kaufinteressenten müssen 3,8 Prozent tiefer in die Tasche greifen als noch vor sechs Monaten. Damit übertrifft die kantonale Entwicklung sogar das Landesmittel für denselben Zeitraum (2,6 Prozent). Und dies wohlgemerkt, obschon von der Schweizerischen Nationalbank nun definitiv die Zinswende eingeläutet wurde. Dass es sich bei der Steigerung nicht um eine kurzfristige Reaktion handelt, zeigen die Jahreswachstumsraten: Seit letztem Herbst 2021 haben die Obwaldner Hauspreise um 5,2 Prozent zugelegt, dieses Wachstum wird schweizweit mit 6,7 Prozent innert Jahresfrist sogar getoppt. Der bedeutende Anstieg der Hauspreise in Obwalden ist unter anderem durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit zu erklären. Gleichzeitig ist der Wunsch nach einem eigenen Haus trotz steigender Hypothekarzinsen ungebrochen, was die Preisentwicklung stützt. Je nach Zinspolitik und Wirtschaftsgang könnte sich die Dynamik mittelfristig abschwächen.

Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser

Je nach Ortschaft werden im Kanton Obwalden für ein typisches Einfamilienhaus mit 6 Zimmern, 180 m2 Wohnfläche und 600 m2 Grundstück unterschiedliche Preise gezahlt. Während das Niveau in Lungern mit rund 1 Million Franken verhältnismässig moderat ist, müssen im Hauptort Sarnen rund 60 Prozent mehr für das Musterhaus budgetiert werden. Ausschlaggebend für die Differenzen im Kanton sind unter anderem das Infrastruktur- und  Dienstleistungsangebot sowie die Nähe zu den Agglomerationen Luzern und Zug. Kurze Pendelzeiten und eine gute Erschliessung bewirken an vielen Standorten im Kanton ein vergleichsweise hohes Preisniveau. Ein Vergleich mit der Stadt Luzern, wo dasselbe Objekt mit rund 2,2 Millionen Franken zu Buche schlägt, vermag diese Einschätzung zu relativieren. So oder so gilt: Um am freien Markt ein Objekt zu ergattern, braucht es neben Glück auch viel Geduld.

Preisindex für Eigentumswohnungen

Die Auswertung der aktuellsten Markttransaktionen zeigt auch für Eigentumswohnungen im Kanton einen stattlichen Preisanstieg von 3,0 Prozent im letzten Halbjahr. Damit wird die landesweite Steigerung von 1,5 Prozent für denselben Zeitraum deutlich übertroffen. Glücklich kann sich auch schätzen, wer bereits längerfristig eine Wohnung sein Eigen nennen darf: Seit 1998 haben sich die Werte ohne Berücksichtigung von Alterung und Teuerung mit rund 106 Prozent mehr als verdoppelt. Damit liegt das kantonale Preiswachstum fast auf Höhe des Landesmittels (115 Prozent). Im Vergleich zum Häusermarkt zeigt sich die Angebotssituation im Bereich Stockwerkeigentum etwas gemässigter. Entsprechend gross ist die Anzahl Kaufinteressenten. Begünstigt wurde die Nachfrage auch durch das Tiefzinsumfeld und die Devise: Kaufen ist günstiger als Mieten. Je nach lokaler Marktentwicklung und Lage dürfte eine Mietwohnung jedoch wieder zur günstigeren Alternative werden, was zu einem Abflachen des Preistrends führen könnte.

Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen

Um das Preisniveau im Kanton Obwalden einzuordnen, wird eine Musterwohnung mit den exakt gleichen Eigenschaften in den verschiedenen Gemeinden bewertet. Die resultierenden Preisunterschiede sind folglich auf die Lage zurückzuführen. Im kantonalen Durchschnitt kostet eine 140 m2 grosse Viereinhalb-Zimmer-Wohnung mit zwei Badezimmern und einem Balkon von 25 Quadratmetern rund 1 Million Franken. Dies entspricht dem Preisniveau von Sachseln. In Engelberg etwa muss für dieselbe Musterwohnung rund 15 Prozent tiefer in die Tasche gegriffen werden, wobei der Aufschlag indirekt durch die Tourismuswirtschaft geprägt wird. Aufgrund der hohen Preisniveaus in den Zentren wurden ländlichere Wohnlagen in den vergangenen Jahren begehrter. Wer einen etwas längeren Arbeitsweg in Kauf nimmt, kann für die Wohnung in Lungern im Vergleich zum kantonalen Mittel bis zu 200’000 Franken sparen.

Zusammenfassung Preisindex Eigenheime

Blickt man nur auf die aktuellen Transaktionsdaten, scheinen weder die Zinswende noch die fragilen Finanzmärkte und die drohende Energiekrise dem Eigenheimmarkt etwas anhaben zu können. Mit einer Steigerung von 3,4 Prozent in den letzten sechs Monaten wird sogar ein neues Allzeithoch erreicht. Im Vergleich dazu erscheint der schweizweite Anstieg von 2,1 Prozent moderat. Die neuerlichen Preissteigerungen sind durchaus erklärbar, schliesslich sind die Kosten nur eines von vielen Kriterien, welche die Nachfrage beeinflussen. Gerade in Zeiten erhöhter Unsicherheit scheint der Erwerb von Grund und Boden als vorteilhafter Inflationsschutz. Unterstützt wird die Krisenresistenz weiter durch die Finanzierungs- und Tragbarkeitsregeln sowie durch die stetige Zuwanderung, welche die Nachfrage nach Wohnraum stabilisiert. Gut möglich, dass die Zuwanderung noch höher wäre, wenn das Wohnraumangebot nicht so knapp ausfiele. Im Kanton Obwalden verharrt die Leerwohnungsziffer auf einem rekordtiefen Niveau von knapp 0,5 Prozent. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass sich die jüngsten Ereignisse an der Zinsfront noch nicht in den Zahlen niederschlagen. Vom Kaufinteresse bis zum tatsächlichen Erwerb eines Objekts vergehen meist mehrere Monate. Es gilt deshalb stets eine gewisse Verzögerung zu berücksichtigen.

 

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