Mai 2023

Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton Obwalden

Erstellt durch IAZI AG

Preisindex für Einfamilienhäuser

Weder die steigenden Zinsen noch die erhöhte wirtschaftliche Unsicherheit haben den kantonalen Häusermarkt bisher beeinträchtigt. Im Gegenteil: Mit einem Preiszuwachs von 4,7 Prozent über die letzten sechs Monate hat sich die Entwicklung sogar nochmals beschleunigt. Die Wertsteigerung liegt in diesem Zeitraum praktisch doppelt so hoch wie im Landesmittel (+2,4 Prozent). Während schweizweit eine leichte Abflachung des Hauspreiswachstums zu beobachten ist, lässt sich im Kanton noch kein Bremseffekt feststellen. Verkehrte Welt in Obwalden? Nein, denn für das lokale Marktverhalten gibt es gute Gründe.
Diese sind neben der allgemeinen Attraktivität als Wohnregion vor allem angebotsseitig zu finden. Lediglich 10 bis 20 Einfamilienhäuser werden jährlich neu gebaut im Kanton. Dies entspricht weniger als 0,5 Prozent des Bestandes. Unter Berücksichtigung von Abbrüchen liegt die tatsächliche Ausweitung sogar noch tiefer. Gehemmt wird die Bautätigkeit durch die schwindenden Landreserven und die hohen Bau- und Materialpreise. Die Knappheit dürfte sich auch weiterhin preisstützend auf den Häusermarkt auswirken.

Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser

Das Resultat des jahrelangen Booms ist ein durchweg hohes Hauspreisniveau im Kanton. Lungern ist die einzige Gemeinde, in der ein typisches, fünfjähriges Einfamilienhaus mit 6 Zimmern, 180 m2 Wohnfläche und 600 m2 Grundstück noch zu Preisen unter 1,3 Millionen Franken gehandelt wird. Am anderen Ende der Skala findet sich Engelberg, wo das Musterhaus als Erstwohnsitz mit über 1,8 Millionen Franken zu Buche schlägt. Nur unwesentlich günstiger fällt ein Hauskauf im Hauptort Sarnen aus, wo der Marktwert bei rund 1,7 Millionen Franken liegt.
Aufgrund der topografischen Bedingungen und der überschaubaren Grösse des Kantons sind die naheliegenden Ausweichmöglichkeiten für potenzielle Hauskäufer rar: In Stans ist das Preisniveau vergleichbar hoch, in der Stadt Luzern und Umgebung werden für das Musterhaus sogar Preise von weit über 2 Millionen Franken bezahlt.

Preisindex für Eigentumswohnungen

Auch beim kantonalen Wohnungsmarkt ist keine Pause festzustellen. Im vergangenen Halbjahr sind die am Markt bezahlten Preise für Stockwerkeigentum um 3,8 Prozent gestiegen und damit deutlich stärker als der landesweite Vergleichswert von 2,4 Prozent. In Analogie zu den Häusern gilt für den Obwaldner Wohnungsmarkt somit, dass die Werte nicht nur generell zulegen, sondern auch dass die Preiskurve wieder steiler wird. Während sich Wohnungseigentümer im Kanton über den erneuten Wertzuwachs freuen dürfen, müssen potenzielle Käufer weiterhin mit einem angespannten Markt rechnen.
Dass trotz steigender Zinsen bisher keine substanziellen Preiskorrekturen eingetreten sind, war angesichts der intakten Konjunkturlage und der hohen Zuwanderung zwar teilweise zu erwarten. Die jüngste Beschleunigung der Marktdynamik vermag dennoch zu überraschen, zumal das Wohnungsangebot nicht ganz so stark eingeschränkt ist wie jenes der Einfamilienhäuser. Auch mittelfristig dürfte das Vorzeichen der nominalen Preisentwicklung positiv bleiben.

Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind zwar erschwinglicher als Einfamilienhäuser, doch sind die Unterschiede nicht riesig. So wechselt eine typische 4,5-Zimmer-Wohnung mit 140 m2 und Balkon und Tiefgaragenplatz im kantonalen Mittel für rund 1 Million Franken die Hand. In Giswil und Kerns kann die Musterwohnung geringfügig unter dieser Preisschwelle erworben werden, in Lungern beträgt der Transaktionspreis für das identische Objekt knapp
800’000 Franken.
Obwohl die Preisniveaukarte durchaus lokale Unterschiede zeigt, ist die Spannbreite innerhalb des Kantons nicht besonders gross und erklärt sich hauptsächlich durch unterschiedliche Fahrzeiten in die Zentren. Eine Ausnahme stellt die Exklave Engelberg dar, die als begehrte Tourismusdestination deutlich andere Lagefaktoren aufweist. Zweitwohnungen werden noch zu weit höheren Preisen gehandelt als die dargestellten Werte von Erstwohnsitzen.

Zusammenfassung Preisindex Eigenheime

Während schweizweit ein allmähliches Abbremsen der Preise zu beobachten ist, gibt es im Kanton Obwalden noch keine Anzeichen für eine Marktberuhigung. Wohneigentum wird teurer, und dies in rasantem Tempo. Wie lässt sich der Trend angesichts deutlich gestiegener Finanzierungskosten im Zuge der Zinswende erklären? Bereits vor dem Zinsanstieg mussten Kaufinteressenten die gleichen Richtlinien bezüglich Eigenkapital und Tragbarkeit erfüllen. Der Erwerb von Wohneigentum erfolgt zudem keineswegs ausschliesslich aufgrund von Preisüberlegungen, sondern weist eine starke emotionale
Komponente auf. Im historischen Vergleich ist das aktuelle Zinsniveau überdies nach wie vor moderat.
Anders präsentiert sich die Lage auf dem Markt für Anlageimmobilien. So sind die Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern im ersten Quartal des laufenden Jahres schweizweit mehrheitlich seitwärts verlaufen. Neben den steigenden Hypothekarkosten bewirken die höheren Zinsen auch einen relativen Attraktivitätsverlust im Vergleich zu anderen Anlageoptionen. Im Kanton dürfte das knappe Angebot und die geringe Bautätigkeit insgesamt für eine Stabilisierung der Immobilienpreise sorgen. Lediglich ein starker Rückgang der Nachfrage könnte die Dynamik bremsen. Eine solche ist aus aktueller Warte nur als Folge kaum wünschbarer Szenarien denkbar, etwa heftige wirtschaftliche Verwerfungen in Kombination mit Abwanderung.